8.13 부동산 대책 총정리 — 공급 속도 확 당기고, 갭투자는 막는다

국토교통부가 8월 13일, 9.7·1.29 대책에 이어 세 번째 부동산 공급대책을 내놨다. 이번 대책의 핵심 키워드는 '속도'다. 공공택지 착공까지 걸리는 기간을 큰 폭으로 줄이고, 재건축·재개발 규제를 풀어 정비사업 착공을 앞당기는 데 방점이 찍혔다. 동시에 실거주 없이 전세보증금을 끼고 집을 사는 이른바 '갭투자'는 전세대출 문턱을 높여 차단한다. 오늘 발표된 내용을 항목별로 정리했다.

공공택지 착공, 68개월에서 37개월로

가장 눈에 띄는 변화는 공공택지 착공까지 걸리는 기간이다. 국토부는 그동안 순차적으로 진행하던 지구 지정, 지구계획 수립, 보상·이주·퇴거, 부지 조성 등의 절차를 동시에 추진하는 방식으로 바꿔 전체 기간을 68개월에서 37개월로, 31개월 단축한다는 계획이다.

 

단계별로 보면 지구 지정은 12개월에서 4개월로, 지구계획 수립은 24개월에서 13개월로, 보상·이주·퇴거는 44개월에서 24개월로, 부지 조성부터 주택 착공까지는 12개월에서 9개월로 각각 줄어든다. 이미 지정된 택지 8만9000가구는 이 방식이 적용되면 최대 1~2년 앞당겨 2030년까지 착공이 가능할 전망이다. 신규 지구로는 강서지구가 2029년, 남양주·경기광주역세권2지구가 2030년 상반기 착공을 목표로 잡았다.

 

다만 이 일정은 전제조건이 있다. 전략환경영향평가를 간소화하는 법 개정이 이뤄지지 않으면 착공까지 7개월이 더 걸릴 수 있다는 점은 원문에서 확인이 필요하다.

재건축·재개발, 동의율 낮추고 세제·금융 지원 확대

정비사업(재건축·재개발) 쪽도 속도를 낼 수 있게 문턱을 낮췄다. 재개발 동의율은 기존 75%에서 70%로 완화됐다 (토지면적 기준 동의율 50%는 그대로 유지). 여기에 취득세를 2027년까지 전액 면제하고 2028년에는 75% 감면해주는데, 다만 2년 내 착공이 조건이다.

 

금융 지원도 늘었다. PF(프로젝트파이낸싱) 대출보증 한도를 총사업비의 60%까지 2027년까지 연장하고, 공공기여로 짓는 임대주택의 인수가격을 시세의 80%에서 100%로 올려준다. 이주비대출은 담보가치 기준을 완화해 좀 더 받기 쉽게 했다. 이런 조치들을 통해 수도권 23만4000가구를 2030년까지 정상적으로 착공시키겠다는 게 국토부 목표다.

민간 주택공급에는 금리·보증료 인센티브

민간이 짓는 주택 중 전용면적 85㎡ 이하, 분양가 9억원 이하인 경우에는 별도 인센티브를 준다. 2027년까지 착공하면 PF 금리를 1%포인트, 2028년 착공이면 0.5%포인트 지원한다. 보증료는 일괄 30% 인하하고, 여기서 3개월 안에 착공하면 추가로 10%포인트를 더 깎아준다. 빨리 지을수록 더 많은 혜택을 준다는 원칙이 이번 대책 전반에 깔려 있다.

실거주 없이 전세 끼고 산 집, 전세대출 막힌다

공급 확대와 별개로, 투기 수요를 누르기 위한 조치도 함께 나왔다. 수도권·규제지역 아파트를 보유하면서 한 번도 실거주한 적이 없고, 타인의 전세보증금을 활용해 집을 산 1주택자는 전세대출 신규 실행과 만기 연장이 모두 막힌다. 주택금융공사·주택도시보증공사·SGI서울보증의 보증이 제한되기 때문에 사실상 대출이 불가능해지는 구조다.

 

다만 본인이나 배우자가 과거에 그 집에 실거주한 이력이 있거나, 가족에게 전세를 준 경우, 법적 의무로 실거주가 예정돼 있거나 임대인이 보증금을 반환하지 않아 대출 상환이 어려운 경우 등은 예외로 인정된다. 국토부는 이번 조치로 영향을 받는 규모를 수도권·규제지역 1주택자 전세대출 기준 약 6만 건, 9조3000억원 수준으로 보고 있다. 시행 시기는 원문에 2026년 1월로 안내돼 있는데, 발표일(8월 13일)과 차이가 있어 정확한 적용 시점은 원문 공고를 다시 확인하는 게 좋다.

자주 묻는 질문

Q. 이번 대책으로 당장 집값이 떨어지나? 공급 물량이 시장에 실제로 풀리기까지는 시간이 걸린다. 착공 기간을 단축했다고 해도 준공까지는 별도로 몇 년이 더 걸리기 때문에, 이번 대책은 단기보다 중장기 공급 확대에 초점이 맞춰져 있다고 보는 게 맞다.

 

Q. 실거주하고 있는 1주택자도 전세대출에 영향이 있나? 아니다. 이번 제한은 해당 주택에 한 번도 실거주하지 않고 전세를 끼고 매수한 경우에 적용된다. 실거주 이력이 있거나 예외 조건에 해당하면 규제 대상이 아니다.

 

Q. 재건축·재개발 조합원이라면 뭐가 달라지나? 재개발 동의율 요건이 75%에서 70%로 낮아져 사업 추진이 조금 더 수월해질 수 있고, 2년 내 착공 조건을 맞추면 취득세 감면 혜택도 받을 수 있다. 다만 구체적인 적용 여부는 사업장별로 다를 수 있어 조합·시공사를 통해 확인이 필요하다.

 

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이 글은 국토교통부의 8.13 부동산 공급대책 발표 내용을 바탕으로 정리했으며, 세부 조건과 시행 시기는 정부 공식 발표 및 후속 공고에 따라 변경될 수 있다. 정확한 내용은 국토교통부 보도자료 및 아래 원문 기사를 참고하길 권한다.

 

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